海南省人民政府关于
支持产业项目发展规划和用地保障的意见
琼府〔2021〕44号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
为落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，统筹保护资源与促进发展，保障海南自贸港产业项目落地，推进海南自贸港产业转型升级和高质量发展，为海南自贸港建设提供有力的规划和用地保障，根据国家和我省有关法律法规及政策规定，提出本意见。
本意见适用于本省行政区域范围内产业项目空间规划和用地管理工作。本意见所称的产业项目是指符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目，不包括市场化商品住宅项目。市场化商品住宅项目的规划和用地管理按照我省有关规定执行。
一、强化规划引领，提升规划管控的科学性灵活性
(一)优化产业空间规划和布局。市县人民政府应当组织编制国土空间规划，科学划定永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界三条控制线，进一步优化产业方向和空间布局，促进产业项目向产业园区开发边界内聚集。对确需在开发边界外建设的产业项目，应当符合国土空间规划和开发边界外建设项目准入目录。
(二)科学引导项目选址。以国土空间规划为引领，完善项目策划生成机制，将规划土地要素作为招商引资先决条件之一，引导项目科学选址，避让永久基本农田、生态保护红线、海岸带陆域200米等管控范围。确需占用的，应当充分论证，严格按照《中共中央办公厅 国务院办公厅印发<关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见>的通知》(厅字〔2019〕48号)、《海南省人民政府关于印发海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则的通知》(琼府〔2016〕83号)、《海南省人民政府办公厅关于印发海南省建设占用永久基本农田调整补划管理办法的通知》(琼府办〔2021〕9号)等有关规定程序办理用地手续。
(三)鼓励规划用途混合弹性利用。优化控制性详细规划编制，综合考虑空间、布局、产业融合等因素，鼓励工业、仓储、科研、商业、商务金融等规划用途混合布局、空间设施共享，并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域，可根据实际需要，规划为暂不明确用途的留白空间。
(四)简化控规动态调整实施机制。对工业用地、仓储用地的拆分合并以及调整容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度等规划条件的地块，如容积率不大于2.0、高度不超过30米的，可不对控制性详细规划进行调整报批。其他情形控制性详细规划编制和调整按程序办理。
二、完善用林用地指标安排机制
(五)优化用林用地指标配置。坚持土地要素跟着项目走，以真实有效的项目落地作为配置林地定额和新增建设用地计划指标的依据。产业项目办理审批手续所需的年度林地定额由所在市县从省里下达的指标中统筹安排。除国家重大项目以及列入省重大项目清单中的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业用地项目由国家保障新增建设用地计划指标外，其余项目新增建设用地计划指标配置与存量土地处置相挂钩。林地定额和新增建设用地计划指标应当优先保障《海南自由贸易港建设重大项目实施方案》的项目、省重点项目以及省招商工作联席会议审议通过的招商项目用地。
三、创新产业项目土地利用分类管理方式
(六)探索建立“只征不转”“不征不转”土地利用制度。对下列项目用地可采取“只征不转”“不征不转”的方式，按照土地现状用途管理，由项目用地单位与土地权利人依法签订土地使用合同，明确双方种植、养殖、管护与经营等土地使用关系。
1.自然景观用地、农牧渔种植和养殖用地；
2.休闲农业和乡村旅游项目中的观光台(占地面积不超过100平方米)、栈道(宽度不超过2米)等非永久性附属设施用地；
3.零星公共服务设施用地，包括厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物或构筑物(占地面积不超过100平方米)用地；
4.以人工湿地等生态环保方式进行污水处理的设施用地；
5.路面宽度(车行道)不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地。
其中，采取“只征不转”“不征不转”方式用地涉及占用规划林地的，应当依法依规办理使用林地审核审批手续。对国家明确严禁违规占用耕地绿化造林、严禁违规占用耕地挖湖造景等情形，不得采取“只征不转”“不征不转”方式用地。
四、实行差别化产业项目用地供地模式
(七)完善招标拍卖挂牌供地方式。
1.产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件，采取带项目招标或者挂牌方式供地；
2.产业项目土地用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的，可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地；
3.产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地，可在土地出让公告中明确地方财力贡献率、总部建筑自持率等相关条件，采取招挂结合(先招标，后挂牌或拍卖)等方式供地。采取招挂结合方式供地的，总部建筑自持率(不对外销售)不低于30%，非自持部分建筑5年承诺期届满且履约评价达标后，方可转让；
4.其他经营性产业项目按规定采取招标、拍卖、挂牌等公开方式供地。
(八)积极推行先租后让、租让结合供地方式。市县政府以招标、拍卖、挂牌方式将土地出租给土地使用权人，土地使用权人进行开发建设和产业运营，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。
先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期总和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。
先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定，租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。租赁期价款和租赁转出让期价款均为一次性缴纳。以先租后让方式供应土地的，土地使用权人可持租赁的不动产权证依法办理规划报建等手续。
(九)鼓励实施弹性年期供地制度。市县政府可结合产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地有偿使用弹性年期，土地使用权人在每一年期届满时，达到准入协议继续履约条件的，可继续申请下一期土地使用权。
弹性年期不超过3期，首期年限一般不超过5年，各期年限之和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。鼓励结合实际缩短项目用地弹性年期，工业和仓储用地可按不高于20年确定土地出让年限，期限届满产业项目仍符合产业政策和导向要求的，土地使用权人可依法申请续期并补缴土地出让金。
弹性年期土地出让总价款按照该宗地出让总年期条件下的土地出让成交价确定，每一年期应当支付的土地出让价款，按照土地出让价款总额乘以当前年期占总年期的相应比例确定。
(十)探索建立混合用地制度。在符合国土空间规划的前提下，允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用，并按照主导用途(每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大比例的用地)对应的用地性质，依据本意见第四部分第七项的规定实行差别化供地。采取协议出让、作价出资方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%确定；采取带项目招标或者挂牌、招挂结合以及招标拍卖挂牌方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。
(十一)规范临时用地管理。建设项目施工、地质勘查等需要临时使用土地的，应当按规定办理临时用地审批。临时用地使用期限一般不超过两年。建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设项目施工使用的临时用地，期限不超过四年。临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，因气候、灾害等不可抗力因素影响复垦的，经批准可以适当延长复垦期限。
(十二)加快推进实施标准地制度。完善标准地出让控制指标体系，统一组织区域评估评价，提前做好土地收储，明确投资强度、产出等土地出让条件，纳入土地出让公告，在土地出让后，签订产业项目发展和用地履约协议。项目竣工后，开展项目达标评价和联合竣工验收。
本项所称的准入协议履约条件以及弹性年期标准等按照《海南省国土资源厅 海南省发展和改革委员会 海南省工业和信息化厅 海南省财政厅 海南省商务厅 国家税务总局海南省税务局 海南省工商行政管理局关于实施产业项目发展和用地准入协议的指导意见》(琼国土资规〔2018〕8号)执行。
五、完善地价体系
(十三)进一步降低产业用地成本。经行业主管部门明确的旅游产业、互联网产业、医疗健康产业、现代金融服务业、会展业、现代物流业、海洋产业(油气产业)、生物医药产业、低碳制造产业、高新技术产业、教育产业、文化体育产业、热带特色高效农业等产业项目，其基准地价可按现行基准地价成果中《产业项目用地基准地价调整系数表》确定。
六、鼓励现有产业转型升级
(十四)规范土地用途改变。因规划调整以及产业发展需要，各类产业项目用地可以依法改变土地用途用于除市场化商品住宅用地以外的项目(含安居房、租赁住房项目)建设。在符合国土空间规划的前提下，存量国有建设用地可转型用于安居房、租赁住房项目建设，涉及土地用途改变和容积率变更的，不适用《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)第七部分第二十项、第七部分第二十一项的规定和《海南省人民政府办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》(琼府办〔2021〕12号)第二部分第三项的规定，应按照有关规定办理手续。
(十五)支持土地转让盘活。产业项目用地达到法定和约定的土地转让或者分割转让条件的，可以依法进行土地转让或者分割转让，并办理不动产转移登记手续。
(十六)允许土地整合开发。鼓励市场主体收购零星分散的产业用地，按照规划进行整合开发，整合成一宗土地后的土地用途按照规划用途确定，年限可按照规划用途的最高使用年限确定。
(十七)鼓励土地复合利用。现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构，增加服务型制造业务设施和经营场所的，其建筑面积不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。
(十八)建立土地退出机制。涉及闲置土地的，按照国家和我省相关规定处置。对不符合园区发展规划、低效用地或者因政府原因造成的闲置土地，县级以上人民政府可依法实施收储，有偿收回的补偿金额按照有关规定确定。
按照本项规定，经依法批准改变土地用途及土地整合开发的，应按新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。支持符合国家和我省产业政策要求的现有产业项目扩大产能和转型升级，本意见所规定的政策及其他产业项目支持政策一并适用。
七、支持地下空间合理开发利用
(十九)支持开展城市地质调查和地下空间专项规划。鼓励有条件的市县开发建设地下空间，地下空间应当优先用于建设地下交通、市政基础设施、防空防灾等公共服务项目，鼓励利用地下空间建设商业、仓储、文化、娱乐等产业项目及配套设施。
(二十)建立地下空间供地模式。利用地下空间进行开发建设的，应当在供地时一并明确地下空间建设用地的范围、用途、建设要求等使用条件和内容。地下空间建设用地使用权可参照国有土地使用权供应的有关规定，采取划拨、出让、租赁等方式，与地上建设用地使用权一并供应或单独供应。
(二十一)完善地下空间使用价格。地下空间建设用地使用权的基准地价可以按照同一区域同一用途地上建设用地使用权基准地价的70%确定。地下空间单设一层的，可按照相应土地用途地上建设用地使用权基准地价的50%确定；单设两层(含)以上的，各层地下空间建设用地使用权价格之和不超过地上建设用地使用权基准地价的70%。地下空间的具体分层基准地价可由各市县政府制定。
八、优化设施农业用地管理
(二十二)规范设施农业生产分类。设施农业生产分为工厂化生产方式的农业生产和传统生产方式的农业生产。传统生产方式农业生产所配建的简易大棚(温室)、畜禽养殖设施、水产养殖设施和简易看护房用地，不属于设施农业用地，按照农业生产原地类管理。工厂化生产方式的农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地，按照国家和我省设施农业用地有关政策执行。
设施农业用地涉及占用规划林地的，依法依规办理使用林地审核审批手续。
设施农业用地中的附属设施用地标准，按照《海南省自然资源和规划厅 海南省农业农村厅关于规范设施农业用地管理促进现代农业健康发展的通知》(琼自然资规〔2020〕6号)执行。
(二十三)加强设施农业用地监管。对擅自或变相将设施农业用地用于其他非农建设的，要严格依法查处，严防农地非农化。
九、深化农村集体建设用地制度改革
(二十四)支持农村集体经营性建设用地入市发展产业项目。加强农村一二三产业融合发展用地、共享农庄等农村产业用地保障，在符合省和市县国土空间规划、相关产业规划及政策要求的前提下，允许以出让、租赁、作价出资(入股)等方式利用农村集体经营性建设用地(含已经依法批准保留集体用地性质的集体留用地)进行产业项目建设。允许实施美丽乡村、全域旅游等占用农用地的产业项目保留集体用地性质，采取“只转不征”方式落实项目用地。鼓励利用农村集体建设用地进行经营性基础设施、公益设施项目建设。农村集体建设用地入市交易按照国家和我省有关规定执行。
十、加强用地服务和批后管理
(二十五)完善不动产登记。按照本意见采取先租后让、弹性年期等方式供应土地的，应当在不动产权属证书权利类型中注明“土地使用权的取得方式”；供应地下空间建设用地使用权的，应当在备注栏注明“地下空间”；供应混合用地的，应当在土地用途中明确“混合用地主导用途”，并在备注栏注明“混合用地”。
(二十六)提高审批效率。各市县政府及各有关部门应当通过精简审批事项、优化审批环节、减少审批条件和材料等方式，依法将“多规合一”极简审批做法推广至全省各产业园区和产业项目，提高产业项目规划和用地审批效率，提升产业项目服务和保障水平。
(二十七)制定配套实施办法。各有关行业主管部门应当制定经营性产业项目认定标准与方法。自然资源和规划主管部门应当制定产业项目规划和用地保障意见的具体操作细则和落实措施，确保产业项目规划和用地支持政策落地。
本意见自印发之日起施行，有效期5年。2019年3月15日印发的《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》(琼府〔2019〕13号)同时废止。
省政府及各有关部门之前发布的规定与本意见不一致的，按照本意见执行。本意见执行中的具体问题由省自然资源和规划主管部门负责解释。
海南省人民政府
2021年12月1日
(此件主动公开)
